物業(yè)監(jiān)控室

物業(yè)管理的重要性：

電梯在物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位，直接關(guān)乎物業(yè)服務質(zhì)量和業(yè)主（租戶）的工作和生活。電梯管理主要包括電梯的接管驗收、使用管理、安全管理、節(jié)能管理等內(nèi)容。

我國《特種設備安全監(jiān)察條例》明確了“電梯的日常維護保養(yǎng)，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行?！笨梢?，電梯從業(yè)活動受到了相關(guān)法規(guī)的制約。雖然大部分物業(yè)公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時性考慮，必須在日常工作中加強對電梯的維護保養(yǎng)，電梯出現(xiàn)故障就要對故障進行處理。

　　就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有：一是電梯制造商直屬的維保公司：二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護的公司；四是規(guī)模較大的個別物業(yè)管理企業(yè)，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設備安全監(jiān)察條例》取得自保資質(zhì)認可，而組建的電梯維保部門， 作為物業(yè)管理企業(yè)，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養(yǎng)電梯是關(guān)鍵。

　不管是哪種性質(zhì)的電梯維保公司，維保市場的運作都有一個共同的運營成本，價低有價低的維保方式，充其量也只能做個表面功夫，或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質(zhì)、信譽、嫻熟的技術(shù)、配件的跟蹤，才是物業(yè)管理企業(yè)選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

電梯維保工人保養(yǎng)電梯

　　物業(yè)管理企業(yè)把電梯委托給專業(yè)電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2—3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當搞好內(nèi)部與安全有關(guān)的規(guī)章制度建設，從制度上確保特種設備使用環(huán)節(jié)的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。

　　通過加強物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓，普及電梯使用知識。特別是應加強電梯困人的應急處理能力訓練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實施應急救援工作。電是電梯等各種設備工作的動力，建筑物是電梯等各種設備使用的地方，物業(yè)管理公司對于設備的正常安全運行負有不可推卸的責任。

　　作為物業(yè)電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進行及時的保養(yǎng)維護，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現(xiàn)故障時，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現(xiàn)在以下兩個方面： 一是由于電梯的長時間故障，給企業(yè)的生產(chǎn)效率帶來眾多的負面影響，造成一定的經(jīng)濟損失，二是由于電梯故障出現(xiàn)的多樣化，同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求，在實際工作中，它要求電梯維修人員能根據(jù)不同的故障，視具體情況而定，沒有一個固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時，能準確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設備運行的重中之重，這對于提高勞動生產(chǎn)效率、減少經(jīng)濟損失都具有重要的意義。

物業(yè)電梯管理的細節(jié)

　　一、電梯的接管驗收 

　　電梯接管驗收的前提是所接管的電梯經(jīng)當?shù)刭|(zhì)檢部門驗收合格并頒發(fā)了特種設備準運證。接管驗收分為兩部分：一是資料的接管驗收，二是實物的接管驗收。 

　?。ㄒ唬┵Y料的接管驗收 

　　資料可分為三部分：電梯制造企業(yè)的資料、電梯安裝企業(yè)的資料以及建設單位的資料。這些資料由建設單位統(tǒng)一匯總后向物業(yè)企業(yè)移交。 

　　1．電梯企業(yè)的資料主要有： 

　?。?）電梯裝箱單； 

　?。?）產(chǎn)品出廠合格證； 

　?。?）機房、井道布置圖； 

　　（4）使用維護說明書（應含電梯潤滑匯總圖表和電梯標準功能表）； 

　?。?）動力電路和安全電路的電氣示意圖及符號說明； 

　?。?）電氣線路圖； 

　　（7）部件安裝圖； 

　?。?）安裝說明書； 

　?。?）安全部件：門鎖裝置、限速成器、安全鉗及緩沖器試驗報告結(jié)論副本。其中限速器與漸進式安全鉗還須有調(diào)試證書副本。 

　　2．電梯安裝企業(yè)的資料 

　　（1）自檢記錄和檢驗報告； 

　?。?）安裝過程中事故記錄與處理報告； 

　?。?）由電梯使用單位提出的經(jīng)制造企業(yè)同意的變更設計的證明文件。 

　　3．建設單位應提供的資料 

　?。?）電梯準運證； 

　　（2）設備保修卡、保修協(xié)議； 

　　（3）其他資料。 

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　　驗收標準：GB50310―2002《電梯工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》 

　　1．根據(jù)《移交設備清單》核點設備數(shù)量和各種設備出廠配制的工具、配件。 

　　2．根據(jù)《設備移交登記表》中的技術(shù)參數(shù)做設備運行的驗收調(diào)試。 

　　3．對設備房環(huán)境進行對應性確認，包括噪音、溫度、濕度測試及防鼠、防洪、防雷擊設施等。 

　　4．對明顯存在表面損毀和運行參數(shù)不符的設施設備，應在《設備交接單》中明示設施存在的問題，需要整改的應盡快以《 工作任務聯(lián)系單》形式書面通知建設單位負責人，避免給公司帶來不必要的損失。 

　　5．對驗收合格的設施設備，接管驗收負責人在《設備交接單》上簽字確認，交甲方一份，自留一份?！兑平辉O備清單》和《設備交接單》均交管理處一份備查。 

　　二、使用管理 

　　電梯和其他的機械設備一樣，如果使用得當，有專人負責管理和定期保養(yǎng)，出現(xiàn)故障能及時修理，并徹底把故障排除，不但能夠減少停機待修時間，還能夠延長電梯的使用壽命，提高使用效果。相反，如果使用不當，又無專人負責管理和維修，不但不能發(fā)揮電梯的正常作用，還會降低電梯的使用壽命，甚至出現(xiàn)人身和設備事故，造成嚴重后果。 

　　（一）責任到人，明確職責 

　　這是電梯投入使用后首先要落實的一項管理措施。電梯使用單位應根據(jù)本單位電梯配置的數(shù)量，設置專職司機和專職或兼職維修人員，負責電梯的駕駛和維護保養(yǎng)工作。電梯的管理人員可以由電梯專職維修人員兼任，但必須明確其管理職責。電梯數(shù)量多且使用頻繁的單位，其維修人員必須是專職的。司機和專兼職維修人員須經(jīng)政府主管部門進行電梯業(yè)務技術(shù)培訓，考試合格取得崗位證書后，才能上崗操作。 

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　　電梯的使用管理制度主要包括崗位責任、交接班制度、安全使用管理制度、維修保養(yǎng)制度、應急突發(fā)事件處理預案 、備件工具管理制度及技術(shù)檔案資料管理制度等。 

　?。ㄈ╇娞莸木S護保養(yǎng) 

　　電梯的司機或維護人員除每日對電梯做準備性的試車外，還應每日對機房內(nèi)的機械和電氣裝備作巡視性的檢查，并應對電梯作定期維護工作，根據(jù)不同的檢查日期、范圍和內(nèi)容，一般可分為每周、季度和年度檢查三種。 

　　　　有的物業(yè)服務企業(yè)把電梯維護保養(yǎng)工作分包給電梯專業(yè)維保公司了，物業(yè)服務企業(yè)應做好相應的監(jiān)管，決不能因此放松警戒?，F(xiàn)電梯專業(yè)維保公司對電梯進行的例行保養(yǎng)每月只有2至3次，每次每臺保養(yǎng)時間只有1小時左右。因此要求物業(yè)服務企業(yè)一方面要安排專人進行日常巡視，填寫《日常巡視記錄本》、《電梯故障記錄表》。一旦發(fā)現(xiàn)故障隱患，立即通知專業(yè)維保公司，在第一時間排除隱患。另一方面做好維保工作的監(jiān)管，切實跟蹤核對維保作業(yè)的內(nèi)容，以防止維保公司作業(yè)不認真，走過場。如果未達到維保作業(yè)單的要求，堅決不予簽字確認。此外，還要注意維保時間盡量避開節(jié)假日和上下班高峰用梯時間。因故障或計劃修理電梯，應盡量縮短操作時間，在維修過程中，要確保人身安全，必須懸掛警示標記。